Схема налогообложения при продаже недвижимости зависит от вашего налогового статуса: являетесь вы резидентом или нерезидентом.

Налоги при продаже недвижимости резидентом

Если вы хотите продать свою недвижимость как резидент, то в первую очередь необходимо взять справку о налоговом резидентстве из Налоговой службы Испании.

В этом случае покупатель не будет удерживать с вас 3% от стоимости. Этот процент удерживается в качестве аванса налога на прибыль, если продавец недвижимости - нерезидент.

Сделка и ее результат будут отражаться в вашей декларации о доходах за период, в котором была продажа.

В декларации нужно указать дату и сумму покупки недвижимости, а также дату и сумму продажи. Затем определить заработали ли вы на этой сделке. При этом расходы, которые вы понесли при покупке (сумма налога на покупку недвижимости, расходы на оформление сделки у нотариуса и реестр) уменьшают сумму прибыли.

И в зависимости от размера прибыли рассчитается налог:

▶ если прибыль до 6000€, то применяем ставку 19%;
▶ от 6000 до 50 000 – 21%;
▶ свыше 50 000 – 23%.


Обратите внимание, налог на прибыль не нужно платить при соблюдении двух условий:
✔ проданная недвижимость была вашим постоянным местом жительства, то есть вы были прописаны там в течение трех лет;
✔ в течение двух лет с момента продажи вы покупаете новое постоянное место жительства не дешевле старого.

Налоги при продаже недвижимости нерезидентом

В момент подписания договора купли/продажи покупатель с вас удержит 3% (аванс налога на прибыль). Эту сумму в течение 30 дней с момента оформления сделки у нотариуса он должен будет перечислить в налоговую на ваше имя. Для этого покупатель заполняет форму 211, в которой указывает ваши данные.

Совместно с 3%, как правило, удерживается и налог Plusvalía – налог на увеличение стоимости земли с момента продажи на момент покупки. Рассчитывается он в зависимости от кадастровой стоимости земли и количества лет пользования.

Для расчета налога можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

А затем уже рассчитывается результат сделки.


Конечную сумму результата уменьшают:
➖ сумма налога на покупку недвижимости;
➖ расходы на оформление сделки у нотариуса;
➖ расходы на реестр.

Возможны 3 варианта:

✔ результат сделки равен нулю. Вы можете вернуть 3%, которые удержал с вас покупатель;
✔ сделка оказалась убыточной. Это также подразумевает возврат 3%;
✔ вы получили прибыль. В этом случае сначала нужно рассчитать сумму налога. Для нерезидентов ставка равна 19%.

А затем сравнить:

▶ если сумма аванса (3%) равна сумме получившегося налога, но вы ничего не должны больше платить;
▶ если сумма аванса меньше суммы налога, но нужно доплатить разницу;
▶ если сумма аванса больше суммы налога, то разницу можно вернуть.


Итоговый расчет с налоговой вы должны сделать в течение 3 месяцев с момента оформления сделки у нотариуса.

Однако срок давности по возврату - 4 года. Но нужно понимать, что при оформлении возврата позднее 3 месяцев с момента сделки, вам будет начислен штраф в размере 100 евро. Если уплатить его в течении первых 20 дней, то предоставляется скидка в размере 25%, и тогда штраф составит 75 евро.


Если хотите быть в курсе новостей о бизнесе, налогообложении и социальной политике в Испании, подписывайтесь на нас в Facebook или Instagram.